مشاوره حقوقي رايگان با وکيل خوب دادگستري

نکات حقوقی خرید و فروش املاک

رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.

• اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
• سند‌دار بودن ملک
• آزاد بودن ملک
• بازدید از ملک
• مبایعه نامه عادی یا رسمی
• نکاتی در خصوص مبایعه نامه

 1- اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن(قیمت) ملک را نیز داشته باشد.

2- سند ‌دار بودن ملک

در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ، اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.

باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛ زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت، «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده ... را مالک خواهد شناخت .» بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست. همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.

3- آزاد بودن ملک

ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک، قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.

4- بازدید از ملک

خریدار باید به طور دقیق از ملک مورد معامله بازدید و نسبت به شرایط قرارگیری، راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کسب کند.

در خصوص آپارتمان‌ها وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی ساختمان، شرایط استفاده از پارکینگ، حیاط یا پشت بام نیز باید به دقت بررسی شود تا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود.

5- مبایعه نامه عادی یا رسمی

قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی،‌ قراردادی است که طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.

باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود، تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، ندارد. البته از منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهند داشت.

در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخصی برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود که تخطی از آن از سوی طرفین جایز نیست.

6- نکاتی در خصوص مبایعه نامه

اگر مبایعه‌نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.

در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، عیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.

همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود.

اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است.

طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد است.

همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود.

در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند.

مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.

صداي وکيل پاسخ دهنده به سوالات حقوقي شما و ارائه دهنده مشاوره رايگان توسط وکيل دادگستري

مشاوره حقوقي رايگان با وکيل خوب دادگستري

رئیس کل بیمه مرکزی :

دکتر همتی از تصویب آیین نامه ماده 18 قانون بیمه شخص ثالث با موضوع ضوابط تعیین سقف بیمه شخص ثالث، نحوه اعمال تخفیفات و جرائم آن از سوی هیات وزیران خبر داد.

به گزارش اداره کل روابط عمومی و امور بین الملل بیمه مرکزی، رئیس کل بیمه مرکزی در خصوص جزئیات این آیین نامه گفت: بر اساس این آیین نامه، حق بیمه افرادی که در سامانه راهنمایی و رانندگی دارای نمره منفی هستند به ازای هر نمره یک درصد و تا سقف 30 درصد افزایش می یابد و رانندگانی که رانندگی پرخطر انجام می دهند نیز مشمول اضافه نرخ می شوند.

وی افزود: در این آیین نامه گذراندن دوره های رانندگی ایمن که از سوی راهنمایی و رانندگی برگزار خواهد شد و خرید وسیله نقلیه نو به ترتیب شامل 10و 5 درصد تخفیف حق بیمه می شود.

دکتر همتی گفت: این آیین نامه دارای 11 ماده و چندین تبصره است که بیانگر تخفیفات، تقسیط، تعیین نرخ حق بیمه و جرائم است و هدف اصلی از تصویب این آیین نامه تعیین ضوابط سقف حق بیمه و تشویق به رانندگی صحیح و رعایت قوانین راهنمایی و رانندگی و به تبع آن کاهش تصادفات و افزایش ایمنی در کشور است.

رئیس کل بیمه مرکزی در ادامه گفت: یکی دیگر از ویژگی های این آیین نامه جلوگیری از حذف تمام تخفیفات عدم خسارت بر اثر یک تصادف است و صرفا بخشی از تخفیفات از بین می رود.

وی در پایان خاطر نشان کرد: امیدواریم با اجرایی شدن این ایین نامه بر اساس نوع رانندگی بیمه گذاران، نرخ حق بیمه عادلانه تر و مناسب با رفتارهای آنها تعیین شود.

شایان ذکر است: به موجب این آیین نامه شرکت های بیمه می توانند بین50 تا 75 درصد حق بیمه را بسته به شرایطی در اقساط شش ماهه دریافت کنند.

صداي وکيل پاسخ دهنده به سوالات حقوقي شما و ارائه دهنده مشاوره رايگان توسط وکيل دادگستري

صداي وکيل پاسخ دهنده به سوالات حقوقي شما و ارائه دهنده مشاوره رايگان توسط وکيل دادگستري

چند نکته حقوقی که کارفرمایان و کارمندان هنگام عقد قرارداد نیاز است رعایت کنند:

نکات حقوقی که لازم است کارمندان به آنها توجه داشته باشند:

• در قرارداد شما تاریخ شروع به کار و اتمام کار باید به دقت درج شود.
• در قرارداد باید قید شود که به شما بیمه تعلق میگیرد یا خیر.
• مبلغ حقوق شما باید با جزئیات درج شود.
• شرایط خاصی که شرکت موردنظر جهت کار دارد حتما به دقت مطالعه شود.
• در زمینه تمدید قرارداد هم قانونی وجود دارد که میگوید : اگر کارفرما به صورت کتبی یا شفاهی به کارمندش اعلام کند که قراردادش تمدید خواهد شد قرارداد تمدید شده تلقی میشود. دقت کنید که شفاهی بیان کردن این مورد هم در قانون مورد تائید هست.
• شما در صورتی که قرارداد نداشته باشید هم باید قبل از ترک شرکت یک ماه به شرکت مهلت بدید.
• پس از اتمام یک ماه مهلت برای خروج از شرکت، لازم است شرکت شما تا دو ماه بعد از خروج شما با شما تسویه حساب کند. که البته برخی شرکت ها در قراردادهایشان این مدت را تغییر میدهند که شما باید موقع امضا قرارداد به این نکته توجه داشته باشید.

نکات حقوقی که لازم است کارفرمایان به آنها توجه داشته باشند:

• اگر برنامه ریزی خاصی برای کار کارمند انجام شده است لازم است در قراردادش ثبت شود و اگر این برنامه ریزی بلند مدت هست باید مدت قرارداد بلند مدت باشد.
• کارمند در قبال کاری که در طول فعالیتش در شرکت انجام میدهد حق دریافت حقوق دارد. به کارمند ربطی ندارد که آن فعالیت خروجی مالی برای شرکت داشته یا خیر. سود شرکت در قبال فروش آن محصول ربطی به کارمند ندارد. اگر از فعالیت کارمند خروجی مالی حاصل نشود کاملا مشکل مدیریتی مدیر مجموعه است.
• پرداخت حقوق باید در بازه زمانی خاصی انجام شود که در قرارداد ذکر شده است و اگر مشکلی در این زمینه وجود داشت با کارمندان خود آن را مطرح کنید.

همانطور که یک کارفرما با کارمند قرارداد مدت دار امضا میکند باید انتظار این مورد را هم داشته باشد که شاید کارمند پس از اتمام مدت قراردادش علاقه ای به ادامه همکاری با شرکت نداشته باشد.

 از طرفی اخلاق کاری هم حکم میکند که کارمند در زمان کارش در شرکت تمام تلاش خود را انجام دهد که شرکت را به سود دهی برساند.

مشاوره حقوقي رايگان با وکيل خوب دادگستري

ضمانت اجرای عدم پرداخت نفقه در قانون حمایت خانواده ذیل ماده ۵۳ عنوان شده است که هرگاه مرد علی رغم داشتن استطاعت مالی و فقدان شرایطی که زن را از نفقه محروم می‌کند (نشوز)، نفقه همسر خود را تادیه نکند، در صورت شکایت زن، به شش ماه تا دوسال حبس محکوم می‌شود.

طبق ماده ۱۱۰۷ قانون مدنی، نفقه عبارتست از همه نیاز‌های متعارف و متناسب با وضعیت زن از قبیل: مسکن، البسه، غذا، وسایل منزل، هزینه‌های درمانی و هر آنچه را به صورت عادت یا احتیاج لازمه زندگی وی باشد.

البته قانون میزان دقیقی برای نفقه مسخص نکرده و بیان نکرده که مثلا نفقه روزانه زن بیست هزار تومان باشد، بلکه نفقه را بر مبنای نیاز‌های متعارف و متناسب با وضعیت زن و منطبق با عرف زمان و مکان زندگی زوجین دانسته است.

برخی بر این باورند که در جامعه کنونی و به جهت اشتغال طیف گسترده‌ای از بانوان این سرزمین، مقررات مربوط به نفقه نیز دستخوش تغییر شده و عرف زنان شاغل را مستحق نفقه نمی‌داند. در این خصوص توضیحاتی ارائه می‌شود.

اول آن که طبق ماده ۱۱۰۲ قانون مدنی همین که نکاح به طور صحیح واقع شد، روابط زوجیت بین طرفین موجود و حقوق و تکالیف زوجین از قبیل: مهر، نفقه، حسن برخورد و معاشرت و تمکین، در مقابل یکدیگر برقرار می‌شود. هم چنین وفق ماده ۱۱۰۶ همان قانون، در عقد دایم نفقه زن برعهده شوهر می‌باشد. صرف برقراری رابطه زوجیت مرد را مکلف به پرداخت نفقه می‌نماید و در این باب تمکین شرط استحقاق زن نسبت به نفقه نیست. اما در صورتی که زن از تمکین خوداری نماید و به عبارت دیگر ناشزه محسوب شود حق او بر نفقه، معلق بر تمکین خواهد شد. در نتیجه هرگاه به تشدید مبانی خانواده و حسن برخورد با همسر اهتمام ورزد، نفقه وی نیز دوباره برقرار خواهد شد. قبل از ورود به بحث شرایط تعلق نفقه به زن شایسته است که تعریفی مختصر از نفقه ارائه دهیم و مصادیق آن را برای روشن شدن جنبه‌های مختلف موضوع بیان نماییم.

نفقه به لحاظ قانونی عبارت است از همه نیاز‌های متعارف و متناسب با وضعیت زن از قبیل: مسکن، البسه، غذا، اثاث منزل، هزینه‌های درمانی، بهداشتی و خادم در صورت عادت یا احتیاج به واسطه نقصان یا مرض. در واقع کلیه مایحتاج زندگی خانم در محدوده پذیرفته شده عرف و متناسب با شان زن، توسط مرد تحت عنوان نفقه می‌بایست پرداخت شود. البته برخی هزینه‌ها مانند هزینه جراحی‌های زیبایی، کلاس‌های آموزشی نه چندان ضروری از موضوع نفقه خارج است و مرد از بابت عدم تادیه چنین هزینه‌هایی مستنکف از پرداخت نفقه شناخته نخواهد شد. ملاک میزان پرداخت نفقه نیز شان و وضعیت زندگی زن می‌باشد و ملائت و توانایی مرد و یا وضعیت خانواده پدری زن ملاک عمل برای تعیین میزان نفقه نیست.

از آنجا که طبق قانون و شرع زنان ممنوع از اشتغال نیستند و تمام درآمد ایشان مختص به خود بوده و تکلیفی به پرداخت هزینه‌های زندگی مشترک ندارند، و از طرف دیگر سیاق ماده ۱۱۰۶ قانون مدنی که به طور مطلق تمامی زنان در عقد دائم را مشمول حکم عام نفقه قرارداده است و در این خصوص در هیچ جایی قایل به تفکیک و یا تخصیص نشده است، می‌توان گفت که قطع به یقین زنان شاغل همچنان مانند زنان خانه دار مستحق نفقه می‌باشند.

ضمانت اجرای عدم پرداخت نفقه در قانون حمایت خانواده ذیل ماده ۵۳ عنوان شده است که هرگاه مرد علی رغم داشتن استطاعت مالی و فقدان شرایطی که زن را از نفقه محروم می‌کند (نشوز)، نفقه همسر خود را تادیه نکند، در صورت شکایت زن، به شش ماه تا دوسال حبس محکوم می‌شود.

در پایان باید گفت که هرچند وجود قوانین حمایتی برای زنان و حفظ زندگی‌های مشترک ضروری ایست و فقدان آن‌ها مشکلات زیادی را به بار می‌آورد؛ و حتی همین میزان قوانین موجود در برخی موارد خلاء‌ها و کاستی‌های خود را در مرحله اجرا به همراه دارد؛ اما زندگی زناشویی در درجه اول بر پایه مهر و محبت و علاقه زوجین به هم، قوام و استحکام می‌یابد. خط کشی و مرزبندی‌های قانونی چندان شایسته یک خانواده اصیل و یک زندگی مشترک به معنای واقعی نیست. همیشه حفظ چارچوب‌های اصول و قواعد نیکو است، اما در بحث خانواده خروج ازین چارچوب‌های خشک قانونی و جایگزینی عاطفه عوض تبصره و ماده، گاهی به پربار‌تر شدن زندگی‌های مشترک می‌انجامد

مشاوره حقوقي رايگان با وکيل خوب دادگستري

ڪمیسیون مادہ 100 شهرداری ها:

بر اساس اين مادہ، ساختن هر نوع بنا در شـهر بايـد بـا مجـوز شـهرداري و اخـذ پروانـه باشـد، در غير اين صورت دو تخلف ممكن است روي دهد كـه رسيدگي بـه اختلاف شهرداريها با افـراد در اين رابطه به عهدہ اين كميسيون است:

1. بنايي بدون اخذ پروانه ساخته شود.

2. پروانه اخذ شدہ باشد ولي مطابق آن ساخته نشدہ باشد. نمايندہ شهرداري نيز بدون حق راي مي تواند در اين جلسه شركت كند.

صلاحيت: 
اظهار نظر در مورد ساختمانهايي که بدون پروانه و يا برخلاف مشخصات مندرج در پروانه احداث شدہ اند. اين تخلف از مشخصات مي تواند در اصول فني يا مقررات شهرسـازي و يـا مقـررات بهداشتي باشد و اين موضوع بايد از طرف شهرداري در كميسيون مطرح گردد.

رأي كميسيون قابل تجديدنظر در كميسيون هم عرض است (يعني كميـسيوني ديگـر ازمادہ 100) 
لكن افراد عضو كميسيون تجديدنظر بايد غير از افرادي باشند كـه در كميـسيون بـدوي بودہ اند. 
راي كميسيون تجديدنظر ممكن است بـه 3 نحو باشد: 
1. يا راي به «عدم احراز تخلف» مي دهد و نظر شهرداري را رد مي كند. 
2. يا حكم بـه قلع و قمع بنا مي دهد. (البته تا حد رفع خلاف) 
3. يا متخلف را جريمه مي نمايد. رأي كميسيون قابل اعتراض در ديوان عدالت اداري است.

صداي وکيل پاسخ دهنده به سوالات حقوقي شما و ارائه دهنده مشاوره رايگان توسط وکيل دادگستري

🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷🇮🇷

         ⚖️     صدای وکیل     ⚖️

☎️📞☎️📞☎️📞☎️📞☎️📞☎️

سامانه پاسخگویی رایگان به سؤالات حقوقی

👉http://www.sedayevakil.com👈

با یک تلفن سؤالات خود را رایگان از وکلا و مشاوران حقوقی بپرسید. 

    📚📚 بانک اطلاعات حقوقی 📚📚

در "تالار سؤالات حقوقی" مشکلات حقوقی خود را با وکلا و مشاوران صدای وکیل مطرح کنید .

👇👇👇

http://www.sedayevakil.com